Ответственность сторон за нарушение договора купли продажи. Нарушение прав потребителей по договору купли–продажи товаров по образцам и оказания в связи с такой продажей услуг. При розничной форме

Под ответственностью понимается предусмотренное законодательством или договором имущественное взыскание или имущественное обременение, применяемое к субъекту гражданского правоотношения, нарушившему возложенные на него обязанности, и компенсирующие имущественные потери уполномоченного лица, вызванные нарушением. Выделяют санкции (меры) ответственности, к которым относятся возмещение убытков и взыскание неустойки, кроме того, в качестве санкции ответственности определяется и такая мера, как удержание задатка, и др. Санкции ответственности следует отличать от организационных мер воздействия на нарушителя договорного обязательства, или по-другому - оперативные санкции. Они направлены на изменение или прекращение правоотношения между нарушителем прав и лицом, потерпевшим от нарушения. Сюда может входить изменение условий и порядка исполнения обязательств. Имущественные последствия при этом наступают лишь как попутный результат. Оперативные санкции среди других мер защиты прав по договору имеют небольшой удельный вес, что, однако, не снижает их значимость.

Рассмотрим общие положения об ответственности по договорам купли-продажи. Основная особенность продавца передать товар покупателю. Ответственность за неисполнение обязанности передать индивидуально - определенную вещь предусмотрена Гражданским кодексом. Помимо в принуждения продавца к передаче индивидуально-определенной вещи покупатель может взыскать и причитающиеся убытки. В тех случаях, когда в результате неисполнения обязательства по передаче рядовой вещи покупатель потерпел убытки.

Если продавец не исполняет обязанность передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, то покупатель также в соответствии с общими положениями об ответственности может взыскать причиненные ему убытки и отказаться от принятия товара. При этом покупатель обязан назначить продавцу разумный срок для передачи документов, то есть не может сразу применять меры ответственности. При нарушении продавцом требования о количестве товара передаваемого по договору, наряду с отказом от переданного товара и его оплаты - взыскать убытки. Аналогичная ответственность продавца наступает в том случае, когда он не выполняет своей обязанности передать товар свободным от прав третьим лицам. В этом случае, когда продавец передает товар не в обусловленном ассортименте, покупатель может применить санкции ответственности в случае отказа от товара, не соответствующего требованиям по ассортименту. В ГК РФ непосредственно предусмотрены санкции ответственности за нарушение продавцом обязанности передать товар надлежащего качества. Покупатель вправе потребовать в таком случае от продавца:

• 2) безвозмездного устранения товаров в разумный срок;
• 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков-товаров.

При нарушении требования по комплекту покупатель вправе потребовать:

• 1) соразмерного уменьшения покупной цены;
• 2) доукомплектования товаров в разумный срок;

замены некомплектного товара на комплектный.

Отнесение перечисленных мер к санкциям ответственности объясняется тем, что продажа комплектного товара может произойти не по вине продавца (то есть фактически продавец передал комплектный товар), однако в соответствии с требованиями законодательства или договора продавец обязан восстановить имущественную сферу покупателя. В том случае будет налицо претерпевание продавцом отрицательных имущественных последствий (лишений), что является характерным признаком гражданско-правовой ответственности.

Применение специальных санкций ответственности не лишает покупателя прав в полной мере воспользоваться компенсационным механизмом гражданско-правовой ответственности и довзыскать с продавца остальные убытки.

Ответственность покупателя наступает в том случае, когда он в нарушение законодательных требований не принимает или отказывается принять товар, не оплачивает полученный товар или не выполняет обязанности по оплате еще неполученного товара, когда срок оплаты уже наступил. Продавец в этом случае взыскивает с покупателя неустойку за пользование чужими деньгами. Однако если продавец не выполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного покупателем товара, то неустойка взыскивается уже с него.

По договору розничной купли-продажи также предусмотрены специальные санкции ответственности. При нарушении продавцом обязанности принять некачественный товар у покупателя для замены, в сроки указанные в п. 4, ст. 14 Закона о защите прав потребителей, за каждый день их нарушения продавец одновременно с выдачей замененного товара уплатить неустойку в размере одного процента стоимости товара. Если возникает потребность в гарантийном ремонте купленной вещи, потребитель (покупатель) вправе потребовать, чтобы крупногабаритные или тяжелые, или тяжелые, свыше десяти килограммов, вещи, предметы, подлежащие ремонту (возврату в магазин), доставлялись на место и обратно силами и за счет мастерской или магазина. Гарантийная мастерская на время нахождения в ремонте технически сложной вещи обязана выдавать безвозмездно на срок ремонта покупателю такую же вещь с доставкой на место. При нарушении сроков ремонта или безвозмездного предоставления на время ремонта вещи продавец уплачивает неустойку в размере одного процента розничной цены товара за каждый день просрочки. При отсутствии представителя торговой организации в месте нахождения потребителя он вправе направить товар в адрес торговой организации по месту покупки или ее представителю с актом о наличии в приобретенном товаре дефекта. В этом случае продавец обязан возместить издержки, связанные с установлением дефектов в продукции и направлением ему товара. Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу гражданину вследствие наличия конструктивных, производственных, рецептурных недостатков продукции подлежит возмещению в полном объеме, в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством, может быть установлен более высокий размер ответственности. В настоящее время гражданское законодательство допускает соглашение о более высоком размере ответственности

Ответственность по договору поставки в целом не отличается от общей ответственности по договору купли -продажи. Положение о поставках продукции предусматривает санкции в виде неустоек за отдельные виды нарушения, к примеру поставку некачественных товаров. В соответствии с п. 46 Положения о поставках поставщик в случае поставки некачественной (некомплектной) продукции уплачивает штрафную неустойку в размере двадцати процентов от ее стоимости. Неустойка, в том числе зачетная, взыскивается в ряде других случаев допущения поставщиком нарушений по договору.

Наряду с применением имущественной ответственности во всех случаях применимо взыскание потерпевшей стороной договора купли-продажи компенсации за причиненный моральный ущерб.

Договор купли-продажи: понятие, общая характеристика, форма.

Общая характеристика договора : возмездный, двусторонне-обязывающий (взаимный), консенсуальный. Отдельные виды договора могут быть публичными (договор розничной купли-продажи) и реальными (самообслуживание в магазине).

Существенные условия договора : предмет (наименование и количество товара).

Форма договора, как правило, письменная. Договор может быть заключен в устной форме, путем совершения конклюдентных действий (например, розничная купля-продажа); в случаях, предусмотренных законом, требуется государственная регистрация (недвижимость).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Стороны договора: продавец и покупатель.

Продавец обязан: 1. передать товар покупателю в соответствии с условиями договора о количестве, ассортименте, качестве, комплектности, таре, упаковке, свободным от прав третьих лиц; 2. предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре (ст. 495 ГК РФ).

Покупатель обязан принять товар и оплатить.

Покупатель имеет право обменять купленный товар на аналогичный товар другого размера, формы, габарита, фасона и т.д. (исключение составляют технически сложные или дорогостоящие товары, которые подлежат замене только в случаях существенного нарушения требования к качеству).

Ответственность продавца по договору купли-продажи.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Ответственность наступает за:

1) нарушение имущественных прав потребителя, что дает ему право требовать компенсации морального вреда;

2) ответственность за нарушение прав потребителя может быть возложена как на продавца, так и на импортера и на изготовителя товара;

3) возмещение убытков и уплата неустойки не освобождает продавца от исполнения обязанности в натуре

4) покупатель обладает более широкими правами в случае продажи ему вещи ненадлежащего качества, согласно ст. 504 ГК РФ риск удорожания товара лежит на продавце;

5) за нарушение других условий договора продавец несет ответственность в соответствии с общими положениями о купле-продаже:

· за неисполнение обязанности передать товар, принадлежности и документы к нему

· за нарушение условий о количестве

· об ассортименте

· о комплектности, количестве

· о таре, упаковке

Потребитель вправе предъявить требования, связанные с недостатками проданного ему товара, на который не установлен гарантийный срок или срок годности, в разумный срок (для движимых вещей не менее 6 месяцев, и 2 лет для недвижимости).

Чаще всего продавец не предоставляет должной информации о товаре не соблюдает право покупателя на безопасность товара нарушает сроки исполнения гарантийного обязательства и т. При этом нарушителями прав потребителей могут быть как небольшие хозяйствующие субъекты например автомастерские осуществляющие недоброкачественный ремонт так и гигантские с точки зрения потребителя компании скрывающий факты выпуска небезопасного товара. Гражданский Кодекс Российской Федерации выделяет следующие виды договора розничной купли-продажи: продажа...

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск

В соответствии с законодательством, под договором по купле-продаже имущества необходимо понимать официальное соглашение, по которому продавец (первая сторона) в обязательном порядке передает товар (определенную вещь) в собственность покупателю (второй стороне), а покупатель принимает данный товар и в обязательном порядке уплачивает за него конкретную сумму денег (цену). В чем же состоит ответственность сторон по договору купли-продажи? Чем отличаются условия непосредственно договора? Какие последствия влечет за собой их несоблюдение? Ответы на эти и иные вопросы можно отыскать в процессе прочтения данного материала.

Актуальные факторы

Содержание договора купли-продажи и ответственность сторон - это не что иное, как совокупность его условий, которые впоследствии выполняются как продавцом, так и покупателем. Другими словами, именно права и обязанности обоих сторон формируются или же дополняются посредством условий договора. Как правило, в документе такого плана отмечаются группировки определенных факторов, выявляющих непосредственно обязанности соответственно покупателя и продавца. К примеру, условия, которые предусматривают непосредственно обязанности второго, включают следующие пункты:

• Сведения о товаре: количественные и качественные характеристики, тара и упаковка, ассортимент и комплектности и тому подобное.
• Порядок передачи товарной продукции покупателю, а также соответствующий срок.

Таким образом, ответственность сторон по договору купли-продажи выявляется условиями данного договора, который регламентирует порядок в плане принятия и дальнейшей оплаты товара, и возникает в связи с конкретными основаниями, рассмотренными в последующих главах. Важно дополнить, что такого рода дифференциация условий относительна, потому что их реализация, как правило, влечет за собой совершение некоторых операций как с одной стороны, так и с другой. Например, активизация со стороны продавца своей обязанности касательно передачи товарной продукции покупателю из другого города не имеет значения в случае отсутствия информации об отгрузочных реквизитах или же реквизитах непосредственно получателя; активизация обязанности по уплате товарной продукции продавцом в случае аккредитивного метода расчетов говорит о совершении им некоторых операций, соответствующих выставлению аккредитива.

Содержание договора. Обязанности продавца

Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи, рассмотренные в последующих главах, станут неактуальными если и та и другая сторона будут исполнять собственные обязанности при условии весьма серьезного подхода к делу. Так, продавец обязуется:

• Выполнить передачу в направлении покупателя поименованного посредством договора и свободного от прав в отношении третьих лиц товара при условии согласованного количества и установленного ассортимента, качественных характеристик и комплектности. Так, товарную продукцию с конкретным сроком годности продавец обязуется направить к покупателю так, чтобы она могла быть применена в соответствии с назначением до истечения срока в случае, если иные требования не предусмотрены законодательством.
• Обеспечить передачу в направлении покупателя необходимых для обслуживания товарной продукции документов и принадлежностей одновременным образом в соответствии с общим правилом.

Обязанности покупателя

Или же внутри одной страны станет неактуальна, если свои обязанности будет исполнять не только продавец, но и покупатель. Таким образом, второй обязуется:

• Совершить оплату товарной продукции в оговоренный документальным образом срок. Исключение составляют ситуации, когда покупатель наделен полным правом изъявить желание замены объекта сделки или вовсе отказаться от реализации условий договора.
• Направить извещение в сторону продавца по причине бессовестного исполнения договора в плане количественных характеристик, ассортимента, качественных параметров, показателей комплектности, тары или упаковки товарной продукции в установленный документально срок.

Важно дополнить, что право собственности на товарный продукт направляется от продавца к покупателю сразу же после его вручения второму или же в другой момент, когда продавец является исполнившим собственную обязанность по поводу передачи товара. Кстати, риск случайного повреждения или гибели товарной продукции ложится на плечи покупателя непосредственно с этого же момента даже тогда, когда право собственности на продукт остается за второй стороной договорного соглашения.

Договор купли-продажи: понятие, содержание, стороны, ответственность

Помимо приведенных выше, в гражданском праве нередко фигурирует понятие ответственности. По каким причинам она возникает? может быть уместной в соответствии со следующими основаниями:

• Неумышленное повреждение или же абсолютное уничтожение товарной продукции. Важно дополнить, что в данном случае ответственность ложится на плечи непосредственно покупателя сразу же после осуществления акта передачи ему товара со стороны продавца, что подтверждается в полной мере 459 статьей ГК.
• (относится и к иным видовым категориям товара) в отношении продавца, который впоследствии обязуется возместить все убытки непосредственно покупателю, наступает при эвикции. Данное понятие говорит об изъятии у покупателя товарной продукции третьим лицом. Кроме того, основания для подобной операции возникают, как правило, до исполнения условий собственно договора по купле-продаже.
• Ответственность сторон по договору купли-продажи возникает при исключении передачи в направлении покупателя от продавца документации в установленный срок. Данные бумаги или принадлежности напрямую связаны с товарной продукцией. При подобных обстоятельствах покупатель так или иначе отказывается от приобретения товара, если другие условия не предусматриваются договором.
• Ответственность сторон по договору розничной купли-продажи (может относиться и к иным категориям товара) в случае передачи покупателю со стороны продавца меньшего определенного условиями договора объема товара. Тогда покупатель наделен полным правом получения недостающей товарной продукции или же вовсе отказа от нее, а значит, и от соответствующей оплаты. Кстати, в случае реализации расчетной операции покупатель имеет возможность потребовать собственные денежные средства назад. Важно дополнить, что данные положения регламентированы законодательством.
• Характеризующая, например, договор купли-продажи автомобиля ответственность сторон предполагает, что покупатель может отказаться от его принятия и совершения уплаты в определенных случаях. Среди них и передача со стороны продавца в направлении покупателя данного автомобиля в несоответствии с договором. Кстати, при уже совершенной оплате второй имеет полное право потребовать свои денежные средства назад.
• Ответственность сторон по договору купли-продажи товаров наступает в случае передачи со стороны продавца ненадлежащего продукта в плане качества. Так, продавец обязуется соразмерным образом урезать цену за товар или без бесплатно исключить соответствующие недостатки в оговоренный срок. Еще одним выходом из положения является возмещение расходов покупателя на то, чтобы он мог самостоятельным образом избавиться от этих недочетов. Кстати, аналогичная ответственность имеет место также в случае передачи товарной продукции непосредственно покупателю в поврежденной таре.
• Ответственность сторон за неисполнение договора купли-продажи наступает в случае некомплектности товарной продукции, которая была передана непосредственно со стороны продавца в сторону покупателя. При подобном раскладе продавец обязуется или соразмерным образом урезать цену продукта, или совершить его дополнительную комплектацию. Данное положение прописано статьей 480 ГК РФ.
• Ответственность сторон за нарушение договора купли-продажи наступает при отказе продавца от совершения акта передачи покупателю уже приобретенной товарной продукции. Сюда же необходимо отнести и передачу дополнительных принадлежностей или документации, которая напрямую относится к этому продукту. При подобных обстоятельствах покупатель наделен полным правом отказа от договора, что регламентировано посредством 463 и 464 статей ГК РФ.
• Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости или другого товара (устанавливается законодательством) наступает в случае невыполнения продавцом (обязанной стороной бумаги по купле-продаже) страховой операции в отношении товара. Тогда, когда покупатель решает застраховать, например, недвижимость самостоятельным образом, он имеет возможность потребовать возмещения собственных расходов непосредственно от продавца. Соответствующее положение регламентировано 499 статьей ГК РФ.

Особенные случаи в отношении продавца

Ответственность сторон по договору международной купли-продажи или же в случае осуществления сделки внутри страны наступает тогда, когда покупатель уже произвел оплату товара, но предпочел отказаться от условий договора в меру некоторых аргументированных обстоятельств. Тогда он в любом случае вправе вернуть товар и, конечно же, потребовать от продавца возвратить уплаченную им сумму. Важно отметить, что за недостатки товарной продукции отвечает именно продавец тогда, когда покупатель докажет уместность данных недочетов еще до совершения акта передачи продукта. В плане товара, на который, как правило, предоставляется гарантийный талон, подтверждающий качество, отвечает за недочеты продукции только продавец тогда, когда он не может доказать возникновение данных недочетов непосредственно после совершения акта передачи товара в направлении покупателя из-за нарушения последним правил хранения или пользования, деятельности третьих лиц или никаким образом непреодолимых сил.

Кстати, при установлении в отношении товарной продукции гарантийного срока (на продукцию длительного пользования) или же срока годности покупатель наделяется абсолютным правом предъявления собственных требований в случае обнаружения недочетов в период действия данных видов срока. Если же гарантии нет либо она составляет меньший отрезок времени, чем два года, то покупатель вправе реализовать предъявление требований в течение двух лет непосредственно с момента передачи товарной продукции или же в пределах более продолжительного периода, который установлен посредством закона или договора.

Вопрос недвижимого имущества

Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости имеет место в случае ненадлежащего исполнения или же неисполнения условий официального договора. Ключевой обязанностью, которая закрепляется за продавцом, считается непосредственно передача объекта недвижимого имущества в направлении покупателя в соответствии с положениями данного договора. При отказе продавца по поводу передачи непосредственно покупателю объекта недвижимости, последний наделяется полным правом наотрез отказаться от исполнения условий, прописанных документально, по причине индивидуально-определенной сущности предмета договора. Кроме того, имеет место имущественная ответственность сторон по договору купли-продажи. Так, покупатель имеет возможность и должен требовать возмещения собственных убытков, возникших из-за неисполнения договорного обязательства по поводу реализации объекта недвижимости. Важно дополнить, что такого рода требование, как правило, осуществляется посредством помощи судебных органов. Так, суд организует принудительную передачу недвижимого имущества со стороны продавца в направлении покупателя. Ответственность сторон по договору купли-продажи квартиры регламентирует также поведение при отказе непосредственно покупателя от исполнения условий соответствующего договора. Так, в данном случае продавец наделен полным правом либо потребовать оплатить приобретаемую недвижимость, либо вовсе отказаться от исполнения оформленных документально условий. Данное положение регламентировано статьей 486 ГК РФ.

Соответствующие последствия

Ответственность сторон договора купли-продажи земельного участка или иного недвижимого имущества возникает, как правило, по причине нарушения договорных условий. Так, нарушения, связанные со сроками оплаты со стороны покупателя, так или иначе влекут возникновение непосредственно у продавца права требования денежных средств в соответствии с пунктом третьим статьи 486 ГК РФ. Кроме того, продавец наделяется абсолютным правом требовать уплату со стороны покупателя процентов за несоблюдение сроков по статье 395 ГК РФ. Если же покупатель задерживает оплату в процессе приобретения недвижимого имущества в кредит, то продавец окажется правым, если потребует ее по пункту третьему статье 488 ГК РФ или же возвратит неоплаченную недвижимость себе.

К примеру, характеризующая договор купли-продажи предприятия ответственность сторон говорит о том, что нарушения сроков передачи недвижимого имущества со стороны продавца в направлении покупателя имеют место зачастую тогда, когда оговорено условие предварительной оплаты. Таким образом, при неисполнении продавцом передачи недвижимости после произведения перечисления на его счет денежных средств по предоплате со стороны покупателя уместно начисление процентов по статье 395 ГК РФ непосредственно до того момента, как недвижимое имущество будет все-таки передано или сумма, уплаченная покупателем, ему вернется.

Реализация имущественного права. Основы

Правила по поводу перехода имущественных прав в соответствии с определенной сделкой формируются посредством закона с точки зрения произведения самой процедуры. Но данное положение совсем не говорит о том, что в случае возмездной передачи прав исключается их реализация. Таким образом, по пункту четвертому статье 454 ГК РФ нормативы по поводу официального договора в соответствии с общими правилами используются исключительно в отношении реализации имущественных прав. Кроме процедуры отчуждения прав при условии согласия правообладателя, абсолютно все права имущественного характера могут быть проданы в процессе публичных торгов в исполнительном порядке решений суда.

Важно дополнить, что на сегодняшний день известно множество разновидностей в отношении имущественных прав, способных к оборачиваемости. Они весьма различны в плане своей природы. Так, наиболее распространенными являются корпоративные и обязательственные права, а также права имущественные, которые заключены непосредственно в ценных бумаги.

Реализация обязательственных прав

Под обязательственным правом следует понимать возмездную уступку требования в соответствии с правилами, предусмотренными первым пунктом главой 24 ГК РФ. Важно знать, что условия в отношении договорного соглашения о купле-продаже нередко излагаются непосредственно в соглашении по поводу уступки права (требования).

Кстати, сегодня широко известна практика инкорпорирования имущественных прав в ценные бумаги. Тогда используются правила по передаче прав, которые удостоверены посредством ценной бумаги, что регламентируется статьей 146 ГК РФ. Основным отличием в данном случае является то, что условия договора в содержание ценных бумаг ни при каких обстоятельствах не включаются, независимо от метода передачи объекта сделки. Кроме того, к примеру, отметка на приобретение векселя в содержании передаточной надписи ведет к ничтожности непосредственно сделки.

Важно вспомнить, что обязанности продавца в отношении передачи прав, которые удостоверены посредством ценных бумаг, различаются и в зависимости от типологии последних. Так, если говорится о ценных бумагах на предъявителя, то они будут считаться исполненными грамотно лишь после вручения данных ценных бумаг покупателю. Если же дело касается ценных бумаг ордерного характера, то обязанности продавца являются исполненными правильно тогда, когда ценные бумаги направляются в сторону покупателя с грамотно оформленными на них индоссаментами. Кроме того, ценные бумаги именного происхождения на сегодняшний день известны в двух типологиях: во-первых, важную роль играют те ценные бумаги, собственники которых так или иначе отмечаются в реестре эмитента (именуются такого рода объекты собственно именными); во-вторых, широко популярны те бумаги, для собственников которых ведение подобного реестра неактуально (ректа-бумаги).

Реализация корпоративных прав

Сегодня под корпоративными правами следует понимать права на членство в той или иной организации коммерческого типа. Важно отметить, что они могут отчуждаться учредителями абсолютно любого объединения коммерческого характера. Исключение лишь составляют муниципальные и государственные унитарные структуры.

Кстати, природа корпоративных прав является весьма относительной, ведь они служат связующим элементом между учредителем и соответствующей коммерческой организацией. На практике максимальную значимость несут случаи перехода прав корпоративной направленности в АО и ООО. Важно отметить, что в Российской Федерации акции существуют исключительно в форме бездокументарных ЦБ именного типа, собственники которых в обязательном порядке отмечаются в реестре (непосредственно процедура описана в предыдущей главе).

Права учредителя акционерного общества (АО) или же общества с ограниченной ответственностью (ООО) главным образом определяются посредством вклада в уставной капитал объединения. Именно эта доля или же ее часть является объектом гражданского оборота. По статье 21 Закона «Об ООО» в соответствии с общим правилом договор по купле-продаже этой доли должен быть подтвержден нотариальным образом. Кстати, особенных операций по поводу исполнения договора производить от продавца доли в организации не нужно, ведь она переходит непосредственно к покупателю сразу после подтверждения договорного соглашения о купле-продаже нотариусом.

ГК РФ довольно подробно регламентирует вопросы ответственности сторон по договору купли-продажи. В частности, ответственность продавца по договору купли-продажи выше, чем у покупателя, что обусловлено высоким правовым статусом покупателя (потребителя). Условия в договоре купли-продажи, предусматривающие сокращение ответственности продавца по договору купли продажи, ничтожны, если они противоречат нормам права, указанным в ГК РФ и иных нормативно-правовых актах.

Ст. 557 ГК РФ. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475.

В соответствии со ст.475 ГК РФ необходимо различать существенные нарушения требований предусмотренных условиями договора, и в зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права. Но в любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, а устанавливается разумный срок для выполнения недостатков по качеству. Договором могут быть предусмотрены любые сроки.

Любой договор, предметом которого является недвижимое имущество (и не только оно), порождает взаимные обязательства сторон, например, необходимость заплатить за жилое помещение по договору купли-продажи, внести арендную плату по договору аренды, выполнить ремонт по договору строительного подряда и т. д. Все обязательства необходимо выполнять надлежащим образом, поскольку их нарушение повлечет за собой определенную ответственность.

Меры ответственности направлены либо на обеспечение исполнения обязательств, либо на компенсацию имущественных потерь, которые несет потерпевшая сторона. Поэтому по ее иску суд и применяет данные меры.

Лицо, которое не исполнило или ненадлежащим образом исполнило свои обязательства, несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности), если законом или договором не предусмотрены иные основания. Отсутствие вины должна доказывать сторона-нарушитель. Но лицо не признают виновным, если им были приняты все меры для надлежащего исполнения своих обязательств. Если обязательства нарушены лицом при осуществлении предпринимательской деятельности, то оно несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным из-за непреодолимой силы. Таковой признают форс-мажорные, то есть чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства. Но в договоре стороны имеют право предусмотреть, что только вина является условием ответственности предпринимателя. Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло вследствие вины обеих сторон, то суд уменьшает размер ответственности должника. Также он может быть уменьшен, если кредитор умышленно или по неосторожности способствовал увеличению убытков, а также не принял мер к их уменьшению. Заключенное заранее соглашение об освобождении от ответственности за умышленное нарушение обязательств является ничтожным.

Как правило, при гражданско-правовых сделках сторонам важно не понести убытков. В связи с этим ст.393 ГК РФ предусмотрена обязанность должника их возместить -- при неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязательств. В этой ситуации важно определить, что такое убытки. В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками (реальными) понимают расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления указанного права, а также утрату или повреждение имущества. Помимо этого убытками считают упущенную выгоду -- неполученные доходы, которые сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено. При определении упущенной выгоды учитывают предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

При подсчете убытков немаловажную роль играет определение их цены. По общему правилу принимают во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено. Если же требование о возмещении убытков не было удовлетворено добровольно, то стоимость убытков определяют на день предъявления иска.

Если в договоре предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны уплачивают неустойку, то убытки возмещают в части, не покрытой ею. Но могут быть оговорены и другие варианты: когда взыскивают только неустойку, но не убытки; когда убытки взыскивают в полном объеме сверх неустойки; когда по выбору кредитора взыскивают либо неустойку, либо убытки.

Необходимо помнить, что по общему правилу уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено договором или законом. В законах могут содержаться положения, в соответствии с которыми право требовать возмещения убытков отсутствует.

Ответственность за неисполнение денежного обязательства наступает при наличии полного состава правонарушения: во-первых, неправомерного неисполнения денежного обязательства (уклонения от возврата, просрочки в уплате и т. д.), во-вторых, использования должником чужих денежных средств вследствие их неправомерного удержания. Просрочку уплаты должником денежных сумм за переданные ему товары (квартиру, дом, иную недвижимость), выполненные работы или оказанные услуги также следует считать пользованием чужими средствами. Мерой ответственности является уплата процентов на данную сумму. Их размер определяется существующей в месте жительства кредитора (или в месте нахождения юридического лица) учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, если иное не установлено договором или законом. В ГК РФ предусмотрено освобождение заемщика от ответственности за неисполнение денежного обязательства в случае просрочки со стороны кредитора. То есть если кредитор отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, до совершения которых заемщик не мог исполнить своего обязательства, просрочка произошла по его вине. В этом случае должник не обязан платить проценты, кроме того, он получает право на возмещение вызванных просрочкой кредитора убытков, если только тот не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых возложено принятие исполнения, не отвечают.

Помимо всего вышесказанного, если должник не исполнил своих обязательств, кредитор вправе в разумный срок поручить их выполнение третьим лицам за разумную цену или выполнить их своими силами и потребовать от должника возместить понесенные расходы и другие убытки. Но такие расходы должны быть необходимыми. Если они к таковым не относятся, то и возмещению не подлежат.

ГК РФ устанавливает, что в случае передачи жилого помещения не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель вправе требовать: соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения расходов на устранение недостатков (ст.475 ГК РФ). При наличии существенных недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или выявляются неоднократно, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денег (п.1 ст.475 ГК РФ). Если покупатель не выполняет свою обязанность по оплате, продавец вправе требовать её и уплаты процентов за неправомерное удержание чужих денежных средств (п.3 ст.486 и ст.395 ГК РФ) либо расторжения договора, возвращения недвижимости и возмещения покупателем причиненных убытков. Пленум ВАС РФ по этому поводу высказал, что «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества» Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.98. № 8 // Вестник ВАС РФ. М., 1998. №10, п.15..

Верховный Суд РФ четко закрепил приоритет ГК РФ перед Законом о защите прав потребителей. последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества при приобретении ее гражданином-потребителем должны определяться по правилам ст. 557 ГК РФ. В соответствии с ней потребитель вправе по своему выбору при обнаружении в квартире, жилом доме, ином жилом помещении или другой приобретенной недвижимости не оговоренных продавцом недостатков потребовать соразмерного уменьшения покупной цены или безвозмездного устранения продавцом недостатков, или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы потребитель может только в том случае, если нарушение требований к качеству является существенным. Существенным нарушением в соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ признается обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков Левшина Т.Л. Некоторые вопросы, возникающие при рассмотрении дел о ненадлежащем качестве недвижимости, приобретенной гражданами по договору купли-продажи для личных нужд. // Комментарий судебной практики. Выпуск 10 / Под ред. К.Б. Ярошенко. Юридическая литература, 2004..

Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.